从杭州天都城各小区物业管理费的收缴率看，确实不甚理想，据统计，06年物业分公司物管费收缴率为67.12%，其中，天湖苑为71.9%；天风苑为66.49%；天河苑为69.3%。值得一提的是，已入住业主交纳物管费的情况还是令人欣慰的。以天湖苑小区为例，06年入住的业主为151户，其中有146户交纳了物管费， 还有5户未缴的理由分别是：对小区内未建喷泉、雕塑和湖水费由谁承担有异议；对天都城的交通有异议等。
　　从入住业主的交费情况看，尽管物管处的工作还有一些不到位的地方，特别是新保安员岗位知识的培训还需落到实处，形象管理还需常抓不懈；管理员的综合素质还有待提高等。但是，绝大多数业主对物业管理处的日常工作还是给予充分的理解、支持与信任，在此，我们表示由衷地感谢，同时，我们定将大家的信任转化为踏踏实实为业主服务的实际行动。
　　从物业管理处掌握信息来剖析，天都城物业管理费难收的主要原因是：
　　1、业主中投资者占有一定比例，而投资者中，持房产转手后，再交物管费想法的人较为普遍；
　　2、外地业主较多，入住率偏低，有部分外地业主错误地认为未入住可免交物管费。
　　3、对小区交通状况不满；
　　4、对物业服务职责范围存在认识上的偏差等。
　　下面我们就aiming提出的物管费难收的几点原因作一探讨：
　　1、关于天湖苑小区湖水补给的问题。根据06年1月开始实施的《杭州市物业服务收费管理实施办法》第十九条之规定，小区内水系和高能耗设施产生的费用由业主承担。
　　2、关于小区路灯该开不开，该关不关，坏了不修，缺了不补的问题。小区内路灯、围墙灯、草坪灯的照明度各管理处在保证业主行走安全的前提下，提倡节约用电，并通过几个晚上在小区内实地观察后进行了调整：将围墙灯间隔一盏亮灯；路灯则根据实际照度和不影响业主睡觉的情况下，统一将靠里面的路灯熄灭，有选择地将靠马路的路灯点亮；草坪灯根据行走所需的照明度有选择地熄灭了一些灯。
　　针对小区公共区域内的照明线路和围墙灯遇到雨天就出现短路和灯泡烧坏以及控制开关失控的情况，物业管理处经过一段时间的检查、维修，现已基本修复。从业主接待记录上看，凡是有业主来管理处反映某个地方需亮灯的，管理处均及时进行亮灯。
　　3、关于小区装修管理混乱，先紧后松，没有统一标准，造成二次装修。如：阳台封包、安装防盗门窗的问题。众所周知，天湖、天风苑小区交付时，因为一、二楼装有安防系统，故《装修管理规定》明确不允许阳台封包和安装防盗门窗，以保持原有的建筑风格。但随着入住户的增多，绝大多数业主从安全感和遮挡灰尘的角度出发，强烈要求安装防盗门窗和阳台封包。最后，公司酌情考虑，在统一材质、规格、款式的前提下，满足业主的需求。安装防盗门窗和阳台封包均为装修的末道程序，不存在二次装修的问题。
　　4、关于强制服务，乱收费的问题。根据杭州市《装修管理规定》，敲墙必须经有关部门审批，管理处在业主办理装修手续提出敲墙时，均要求业主到具有二级资质的设计单位出具改动方案，包括加固措施。为了给无法到设计院办理手续的业主提供方便，管理处收取150元代为办理（设计院所需费用约在400元左右），等到小区装修户过半时，管理处将把户型分类，统一办理，以便备查。
　　从06年起，业主敲墙审批和敲墙建筑垃圾清运，均以委托书的形式委托管理处代办。原先敲墙建筑垃圾清运费由于没有委托手续，根据有关规定应退还给业主，管理处先前已通知业主。
　　5、物管人员对小区内养犬无时间、地点限制遛犬，昼夜犬吠不断等现象束手无策，物业公司不作为。天都城各小区养犬的现象，已引起广大业主的普遍关注和物业管理处的高度重视。据了解，天湖苑小区养犬的现象尤为突出，有两户仅一家就养了3、4只犬，造成楼道内犬毛随处可见，夜间犬吠扰人，遛犬时任其奔跑等问题。
　　对此，天湖苑管理处分别于06年6月21日、9月6日和07年4月下旬以通知和公告栏宣传的形式，提醒业主养犬需办理《养犬许可证》和《犬类免疫证》；遛犬时需束犬链，随时清理粪便；如犬伤人，需承担民事赔偿责任等等。同时要求保安把夜间连续犬吠的房幢号记下来，由管理员与业主联系，提请注意。06年和07年天湖苑管理处分别接到两起犬吠扰人的投诉，管理处在多次劝说无效的情况下，向星桥派出所和余杭犬管办联系上门处理，经检查业主持有养犬证，但拒绝执法人员入室清点犬只数量。经过执法部门5、6次的上门劝导，其中有一户搬离了小区，另一户也表示将换地方养犬。
　　客观地说，绝大多数养犬的业主还是很自觉的，能做到遛犬时束链，用卫生纸将犬粪随手清除，遇到犬吠影响邻里休息时，能主动上门道歉。
　　在此一提的是，物管处不是执法部门，只能做一些力所能及的工作。
　　6、关于物业公司应每年制定并公布服务计划和每半年公布公司的财务帐目的问题。物业公司作为一个企业，每年须进行物业服务工作的总结和下一年度的计划，这属于企业内部管理的范畴；公布公司的财务帐目的问题，一般都是物业公司向业委会递交财务帐目，并由业委会进行审核。鉴于天都城各小区入住率较低，故未向业主公布帐目。现在有部分业主要求知晓物业公司的财务状况，公司认为这有利于增进业主对物业公司日常运作的了解，从而达到消除误解之目的，因此，公司决定在近期向业主公布财务帐目。
　　7、关于物业公司拖欠智能公司费用，导致小区智能系统时开时停的问题。首先，物业公司拖欠智能公司费用，导致小区智能系统时开时停的说法纯属误传，根本不存在物业公司拖欠智能公司费用一事。
　　至于小区智能系统有时出现停开的现象，是因为智能公司在维护设备。如天湖苑小区的智能系统主要有周界红外系统、家防系统、门禁系统、监控系统、巡更系统等。目前，家防系统的主要问题是误报时有发生；道闸系统已调试完毕，现有一块烧坏的电路板需向外地厂家购买，安装后即可启用。现阶段，其它系统均正常运转。
　　8、关于小区保安流动性大，素质参差不齐，工作时间超过国家规定；其中几起最严重的偷盗案件都是曾做过保安的人员所为等问题。小区保安流动性大，是众多物业公司都碰到的，带有普遍性的现象，究其原因，主要是工资收入太低，毕竟物业公司属微利行业。对此，公司一直在想方设法提高保安员的工资。目前，调整后的保安员工资是由国家规定的最低工资和加班工资两部分组成。我们做过调查，作为外出打工的保安员宁愿多干拿加班工资，也不愿无聊地呆在宿舍里。公司通过对保安员工资的调整和昼夜对保安值勤情况加强巡查，旨在改变保安员流动性大和新聘保安素质遍低的现状。
　　为提高保安员的综合素质，从4月下旬至6月初，公司分期分批组织管理、工程、保安、保洁人员进行职业道德及行为规范、消防治安管理、安全突发事件预防、物业管理基本知识、房屋设施设备、绿化环境管理等内容的培训。在日常工作中，我们还定期对保安员进行队例、礼仪礼节等方面的培训。下半年，公司将组织管理、工程、保安人员的岗位技能资格培训，同时针对保安新员工较多的实际情况，着重对保安员进行小区车辆、人员、物品进出管理的培训。
　　小区内发生的几起偷盗案件都是曾做过保安的人员所为的说法没有依据，几起偷盗案件公安部门还在侦查中。
　　最后一提的是，物业管理费是物业公司最主要的经济收入，通常来说，物管费收缴率的高低，直接影响企业的正常运转，物业公司所提供的保安、保洁、绿化服务；设施、设备维护保养；公共区域路面和房屋外立面、楼道墙面裂缝的维修等，以及人员工资、水电、办公等费用均需要支出。07年，尽管有的业主因公共配套等问题，走访联系其他业主拒缴物业管理费，但物管处还是一如既往、满怀热情地做好服务工作，因为竭诚为业主服务是我们的宗旨。
　　诚然，在我们的日常工作中，还存在一些问题，与业主的要求还有差距，我们将通过加强内部管理来提升服务水平，尽心尽力缩短与业主要求的距离。在此，真诚地欢迎各位业主及时向各管理处指出我们工作中存在的问题。
　　小区是业主永远的家，创建美好家园是我们共同的愿望。根据业主所需做好服务工作是物管处应尽的职责；按期缴纳物业管理费是我们业主应尽的义务。让我们共同行使各自的职责和义务，携手营造和谐小区。